Leggenda metropolitana sui mutui ipotecari delle banche, il tasso alla francese è più caro

Si trova scritto un po’ ovunque che il piano di ammortamento dei mutui alla francese sarebbe stato truffaldinamente applicato dalle Banche ai clienti per guadagnare di più.

Secondo me la cosa non corrisponde a verità, è una leggenda metropolitana, almeno dall’analisi che ho fatto su un preventivo per la stessa cifra effettuato con “piano alla francese” e con “piano a quota capitale fissa”.

Il piano alla francese viene calcolato, semplificando, con la rata sempre dello stesso importo, per fare ciò la quota interessi è decrescente (si pagano più interessi all’inizio – ma se ne pagano di meno in seguito!) e la quota capitale è crescente (prima è più bassa – ma poi è più alta!).

Il mutuatario non viene imbrogliato facendogli diminuire poco il capitale residuo per addebitare più interessi come sento dire quasi ovunque, perchè si pagano gli interessi sul capitale utilizzato in base ad una formula matematica.

La formula usata è sempre capitale*interesse*giorni/36500, dai miei ricordi scolastici.

Se applicassimo un piano a quota capitale costante, il mutuatario  sarebbe costretto a pagare rate più alte all’inizio e più basse in seguito, e lo sappiamo tutti che le rate mutuo sono più pesanti, sul nostro tenore di vita, i primi 5 anni del mutuo, perchè poi l’inflazione farà diminuire il valore reale di quella rata, e quindi perchè pagare oggi di più?

Esempio:

piano alla francese 100.000 euro 240 mesi tasso 3,000%, la rata risulta di euro 554,66 al mese.

Se io facessi un piano a quota capitale fissa la prima rata sarebbe di 666,67 euro al mese, per poi calare;  i 554 euro al mese del mutuo precedente li raggiungereste dopo 109 rate e cioè DOPO 11 ANNI!

Il fatto che ci si lamenti dei piani di ammortamento, di solito, a mio avviso, deriva dal fatto che ci si è assunti un impegno che è superiore a quanto permette il nostro reddito, potere della pubblicità, tutti noi compriamo di solito una casa un po’ più cara di quanto potremmo permetterci ed un’automobile di una categoria superiore a quella che sarebbe nelle nostre possibilità economiche, chi è sempre stato esente da questo peccato scagli la prima pietra!

C’è una regola che dice che una famiglia non può sostenere rate superiori al 30-35% del proprio reddito, non solo la rata del mutuo ipotecario, ma tutte le rate, compresa quella del prestito automobile e delle carte di credito rateali, che per fortuna da noi mi risultano poco usate. Penso che poche famiglie con il mutuo casa soddisfino questo requisito del 35%.

Tornando sempre al confronto tra piano alla francese e piano a quota capitale fissa, noteremo che alla fine di tutto gli interessi pagati sono più alti per il primo (33.000 euro contro 30.000), ma questa non è una furbizia delle Banche, dipende sempre dalla formula matematica c*i*g/36500, è ovvio che nel piano a quota capitale fissa si abbatte prima il capitale (ma si paga anche una rata più cara di oltre 100 euro all’inizio) e quindi la C diminuisce di più e si pagano meno interessi, però rata più cara!

Esattamente equivalente.

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